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住宅ローンの審査項目 

住宅ローンの審査項目
住宅ローンには審査があり誰でもいくらでも借入れできるものではありません。
年収や勤務実績などから見て数十年にわたる住宅ローンを遅滞なく支払い、完済するだけの能力があるか?
という視点で審査されるのが基本です。
借入要件を満たしていないかも・・ と思う人は、審査に通りやすくなる事前準備をしておくことも必要です。
そのためにも審査基準の概要を知っておきましょう。

金融機関によって重視する項目が少し違うので、どこかで通らなくても、他なら通る可能性もあります。
仮審査の申込みをしてしまうと、あとは書類が流れるだけで変更はきかないので、
ボーダーラインかも・・・と不安な方は、
事前の打ち合わせをして、通りそうな内容で申し込みをすることが大事です。
住宅ローンは銀行員にとっては特殊な商品らしく、ローンセンターの窓口でも詳しくない方はいます。
住宅会社の営業マンと打ち合わせをしながら徐々に進めるのが確実な方法です。

クレジットやローンの個人信用情報
クレジットカードを作ったりローンを組むと個人信用情報として登録され、住宅ローンの審査ではこの情報を確認します。
もし延滞すると5年間程度はその記録が残り、何度か重なると記録が残る間は住宅ローンは難しくなるでしょう。
自分の個人情報がどうなっているか、銀行系は全国銀行個人情報センターで、クレジット系は株式会社シー・アイ・シーで、確認することができます。住宅ローンの仮審査をした情報も保証会社には残ります。むやみに仮審査を申し込むと不審がられる原因になります。

他のローン
他の借入れがあるから住宅ローンが断られてしまうとは限りませんが、
住宅ローンの上限の額が少なくなることは間違いありません。
車のローンやリボ払いなど、可能であれば他の借入れはなるべく完済しておいた方が良いでしょう。
他の借入れがあることはわかってしまいますので、あれば隠さずに伝えておきましょう。
公共料金や電話代がカード払いの時は、ローンとして扱われることがあります。
また、使っていなくてもクレジットカードについているキャッシング枠があるだけで、
それを借入金とみなされることもあります。
普段利用しない不要なクレジットカードについては念のため解約しておきましょう。

勤続年数
収入額の安定性という点で勤続年数が問われます。通常は勤続3年以上が目安ですが、1年以上であれば可能な場合もあります。転職したばかりでも同じ業界や業種でキャリアアップの転職であれば、勤続年数が短くても大丈夫な場合があります。

勤務先
公務員や大企業であれば収入の安定性は高いと評価されますが、中小企業勤務の場合には審査は厳しくなります。
契約社員の場合は、安定性・継続性の点から借入れは難しいのが現実です。
自営業の場合、通常過去3年間の確定申告のコピーの提出を求められます。節税対策をしていると住宅ローンを組むのは困難です。収入の安定性が不透明なため毎年の所得に大きなぶれがある場合には、低い年の所得が審査の対象とされることもあります。

健康状態
住宅ローンを借入れするためには、団信に加入できること、つまりは、生命保険に加入できる健康状態であることが必要になってきます。健康状態が心配な場合には、まずは団体信用生命保険に加入できるかどうかを相談してみましょう。また、一部の金融機関では、引受条件緩和型の団体信用生命保険を取り扱っています。
高血圧や糖尿病など、通常の団信では受けられないものでも、一定範囲内で加入できる場合もあります。
フラット35は、団体信用生命保険に加入できなくても借入れは可能です。
ただし、借入れ者に万一のことがあった場合には、遺族が引き続き返済していかなくてはなりません。
最低年収
借入れできる金額は、年収や所得金額によって決まりますが、
そもそも審査の対象にするかどうかという条件として最低年収があります。
金融機関によってさまざまですが、200~300万円程度のところが多いようです。
中には400万円というところや、収入合算者も最低年収の要件を満たす必要がある場合もあります。
自営業者の場合には所得金額が審査の対象となります。
税金対策で極端に所得金額を少なくしているとほぼ借入れは不可能です。

返済負担率
借入れできる金額は、既にあるローンと住宅ローンとの合計の支払額と年収との比率、
返済負担率(=年間返済額÷年収)で決まります。
返済負担率の上限は各金融機関によって異なりますが、年収が上がるほど高くなり、
年収300万円以下なら25%、400万円以下なら30%、400万円以上なら35%、くらいが目安です。
税引き前の年収と審査用の金利を用いて計算されます。
一般的には4%程度の金利で計算されているようですが各金融機関によって異なります。
実際にはゆとりを持って返済できる場合でも、ローンの審査上はこれで頭打ちになります。


金融機関と判断基準の傾向
住宅資金の借入先は、審査項目の判断基準の傾向からすれば4つに分けられます。

通常の「住宅ローン」
いざというとき保証会社が銀行をバックアップするのが通常の住宅ローンです。
返済ができない時は、保証会社がローンの残額を銀行に支払い、担保物件を売却して資金を回収します。
このため、銀行と保証会社、両方の審査が必要になります。
主に個人情報や勤務先の安定性など「人」に対する審査が基本になり、
公務員や大企業に長年勤めている人が借りやすい傾向があります。
自営業者では通常は過去3年間の会社の決算などが要求されます。
中小企業かつ会社が赤字経営の経営者などの場合、
どれだけ個人的に収入があっても審査でNGとなると予想されます。

銀行独自のプロパーローン
個人事業主や会社の経営者の場合は、実際の返済は可能でも、
保証会社の条件に当てはまらない場合があります。
永く付き合いのある銀行があれば、銀行独自のローンを組むことが可能な場合があります。

フラット35
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローンです。
通常の住宅ローンの審査と異なり、申込者の職業、勤務先、勤続年数はあまり重視されない傾向があります。
経営者、女性単独、職人さん、勤続年数が短い、勤務先が小さい会社、派遣・契約社員、銀行の住宅ローンの団信に加入できない方などの場合に、住宅ローンがNGでもOKになるケースもあります。
経営者でも給与所得という形にしておけば、基本的には借入者(契約者)本人が審査の対象となるだけで、
勤め先までは審査の対象となりません。会社に赤字があるが本人の所得は多い場合はフラット35が有力な候補になります。また、3期分の必要はなく直近の公的収入証明が取れる確定申告分でローン審査できます。

ゆうちょ銀行の住宅ローン
独自の審査基準で対応できる範囲はひろいのですが、金利はかなり高めです。
フラット35と同様に、個人事業主、女性、転職して間がない、中小企業経営者、派遣・契約社員応援型、などの方に借りやすい審査ですが、金利が高いので実際の支払いがどうなるのかよく検討する必要があります。

フラット35と民間住宅ローンはどっちがお得?
フラット35の特徴
・長期固定金利で比較すると民間住宅ローンより安い。長期固定金利として2%台は過去にないほど低金利。
・審査のハードルが低い。民間住宅ローンと審査のチェックする項目が違う
・長期固定なので、金利上昇のリスクがない
長期の固定金利を選ぼうとしている方、将来もっと金利が上がると予測している方
・保証料0円。銀行の住宅ローンの場合、借入するために融資額の0.2%程度の保証料が必要。
・手続きに時間がかかる。住宅金融支援機構の事務手続きが必要なので日数を要します。
・融資実行時の金利が適用されるので、借入時点で金利を確定できない。
・団体信用保険が別途必要。銀行ローンは団体信用保険込みですがフラット35は別途加入する必要があります。
毎年1回借入残高に対して1,000万あたり28,300円、残高が減れば保険料も下がります。
・団信に加入しなくてもいいが、死亡時に借金を家族へ相続する必要がある。
民間住宅ローンの特徴
・変動金利が1%を切る。変動金利の金利が変わらなければ長期固定金利よりも返済総額が安くなる。
・変動金利は安い反面、金利上昇のリスクがある。
・返済期間が短い方、短期返済が可能であるならば、低金利の変動金利を選択するのが妥当。
・借入時保証料が必要。例)1,000万円につき20万円
・団信加入は必須だが無料。ローンに含まれている。死亡時に住宅ローン返済をしなくてよくなる。
健康状態が悪くてこの団信に加入できなければ住宅ローンも組めない。
・もともと団信への加入を考えている方

自営業者が住宅ローン審査に必要な4つの書類
自営業者は金融機関に不安定な印象を持たれがちです。
「国民の義務を果たしていない方は、それより強制力が低い住宅ローン支払いを、長期にわたり滞りなく果たす可能性は低い。」という審査方針と考えてよいと思います。
確定証明書のコピー(過去3年分)
所得額を証明するためです。3期分の平均所得で計算されますので、受付印のある確定申告書のコピーが必要です。きちんと確定申告がされているか。3年間の平均所得額で、住宅ローンが返済可能か、判断されます。
年収350万円 → 年収380万円 → 年収430万円 というように右肩上がりが望ましい。
今年から売り上げが大きく伸び申告額が増えても、金融機関は3期連続黒字の決算書を評価します。
住宅ローンの申込みのタイミングは、「3期連続で黒字」をひとつの目安としてください。
つまり3期のうち一度でも『赤字』があるとNGに近くなります。
自営業者は節税のために申告額を減らすことがありますが、申告額が少ないと住宅ローンはほぼ無理です。
3期分が関係してくるなんて思ってもみない方が多いようです。
「フラット35」では3期分は必要なく、直近の公的収入証明が取れる確定申告分でローン審査できます。
納税証明書
納税証明その1・その2が通常は必要となります。その3も必要なときがあります。
身分証明書
本人確認のためです。といいますが顔写真付公的身分証明書が大事です。
年金手帳
年金は必ず納めておいてください。年金未納者を金融機関は信用してくれません。

「店舗併用住宅」について
住宅でも、一部が事業用の店舗である場合、住宅ローンは組めるのでしょうか?
できないことはありませんが、いくつか条件があります。
住宅部分の床面積が総床面積の2分の1以上あること
本人または同居人が生計を営むために使用すること
住宅部分と店舗部分を区別する
ひとつの建物として登記されていること
これらの条件を満たせば、店舗併用住宅でも住宅ローンの対象とすることができます。
ただし、住宅ローンとして借りられるのは、建築費のうち住宅部分に該当する部分だけです。
店舗部分はやはり「住宅」でない以上、住宅ローンの対象となりません。
店舗部分については、事業設備資金融資として借りられます。
事業内容や過去の実績等を証明できるものを持って金融機関にご相談下さい。




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[ 2014/04/07 12:32 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(0)
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おがっち

Author:おがっち
岡山県で住宅の営業をしています
住む人の要望をできるだけ取り入れた家づくりが目標です
一級建築施工管理技師

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