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おがっちわーるど

提案プラン集・施工例集です

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住宅ローンの金利のタイプはどう選ぶ? 

低金利は続く? 続かない?
住宅ローンの金利は、景気に大きく左右されます。
低金利時代は平成7年から始まっていて、
もう20年近くも続いていることになります。
物が行き渡り人口も減少傾向の日本では、
かつての高度成長期時代のような
安定した好景気は考えにくいでしょう。

住宅ローンの金利タイプ
変動金利型
金融情勢の変化に伴い返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ
金利は6か月ごとに改訂されます。
返済額見直しは5年に一度なので、
金利が変更されても返済額は5年間は変わりません。
ただし適用金利が変わると元金部分と利息部分の割合が変わります。
金利が急激に上がり、毎月の利息の支払額が返済額を超えてしまった場合は、
元金が減らないだけでなく、
超えてしまった利息の部分をあとに繰り延べて支払うことになります。
これを「未払利息」といいます。
現在の金利は安いのですが、将来の金利は確定されずに不安が残ります。

固定金利期間選択型
変動金利型の特約という形で一定期間(3年、5年、10年が一般的)金利を固定させるもの。
「当初3年間○%」など、返済期間中の一定期間に固定金利が適用されるタイプ。
固定金利期間が終了すると自動的に変動金利型になる場合がほとんどです。
再度固定金利型を選択することもできます。
固定金利期間が短いものほど適用金利が低くなっています。
当初の固定金利期間終了後の金利は、
その時点の金融情勢に応じた金利が適用になり、返済額が見直しされます。
一定期間の返済額を確定することができますが、
固定金利期間終了後の返済額は確定されず不安は残ります。

3年固定金利の注意点
3年固定金利の場合はどこの金融機関でも当初の3年間のみ特に低い金利が設定されています
この返済額をもとに、めいっぱい借り入れすると返済が行き詰るのは明らかです
多く借りるために短期固定金利を選択する場合は、金利上昇による返済額の増加があるので要注意です。

長期固定金利型
借入時に返済期間全体の適用金利と返済額が確定します。
長期固定の住宅ローンの金利は「スワップレート」という相場を元に決めることが通常です。
変動金利借入をした時に支払うと見込まれる金額と、
固定金利借入をした時に支払うべき金額が一緒になるように固定金利を決めます。
つまり、予想通りに金利が変わっていく場合には、
固定金利も変動金利も支払額は同一になります。
現在の長期固定金利は金利上昇を見込んで高めの設定になっています。
将来金利が上昇しても返済額は変わらないので、将来に不安が残らないのがメリットです。
逆に、将来金利が低下しても返済額は下がりません。

金利のタイプはどう選ぶか
「長期固定」は支払額が変わらないので安心ですが、
銀行にとってリスクがあるため高めの金利に設定されます。
金利のタイプの選択で最も重要なのは返し方のスタイルです。
金利タイプのメリット、デメリットを比較して自分のライフプランに合った住宅ローンを選びましょう。
当初からドンドン繰り上げ返済をしていく → 初期金利負担を減らせる短期固定金利型
予定を組んでじっくり返していく     → 返済額の変動が無い長期固定金利
多く借りるために短期固定金利を選択する場合は金利上昇による返済額の増加があるので要注意です。

長期固定金利で借りた方がいい人は・・・
全期間固定金利の特徴は、
元金の減りが遅い
この先ずっと金利が上昇しなければ、金利負担が多い
生活設計がたてやすい
ということになります。

長期の生活設計を重視する人
全期間固定金利を選択すれば、将来金利がどんなに上昇しようとも支払額は変わりません。
変動金利を選択していると、金利が上昇した際に住宅ローンの利払いも膨らみます

将来の金利上昇幅が大きいと思う人 将来景気が良くなる、と考える人
長期固定の金利は現在の金利と予想される将来の金利から決まります。
今は「将来金利は上昇する」と予想されているため、
それを見込んで高い利率が設定されています。
単に金利が上昇すれば固定金利のほうが変動金利と比較して得になるというわけではありません。
固定金利が変動金利より得をするのは「皆が思っている以上に金利が上昇した」場合だけです。
将来の金利上昇幅が大きくなる要因は端的にいうと「景気が思ったより良くなる」ことです。
将来は「想定よりも好景気になるはず」と考えれば長期固定金利が有利ということになります。

変動金利・短期固定金利で借りたほうがいい人は・・・
3年固定・変動金利の特徴は、
最初の金利が低い
元金が早く減る
将来金利が上がる可能性があり生活設計がたてにくい
ということになります。

住宅ローンの借入期間が短い人
長期固定金利を選択するのは、将来金利が上昇した場合のリスクを回避するためですが、
住宅ローンの借入期間が短い場合には金利が上昇するといってもたかが知れています。

住宅ローンの繰上返済を狙う人
変動金利は長期固定金利に比べると当初の利息が大幅に低くなっています。
そのため、借入期間の最初のほうで一気に繰上返済を行うと、
利息をほとんど払わないうちに元本を大幅に減らすことができます。
住宅ローンを借りた後に両親から住宅取得資金を贈与してもらう予定がある
収入に比較して、比較的余裕あるローンを組んでいて、繰上返済をする予定がある
といった場合には変動金利が有利になるケースがあります。

将来の金利上昇幅が小さいと思う人
変動金利を選択しても金利が上昇しなければ返済額も上昇しません。
長期固定の金利は将来の金利上昇を織り込んで比較的高い利率が設定されています。
そのため、将来の金利上昇幅が小さい場合には、
長期固定金利住宅ローンを借りるよりは、
変動金利住宅ローンを借りたほうが得をすることになります。
将来の金利上昇幅が小さくなる要因は「景気が思ったほど良くならない」ということです。
「考えているほど景気は良くならず横ばい・または悪化する」と考えれば、
短期固定金利・変動金利が有利ということになります。




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[ 2014/04/07 11:59 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

おがっち

Author:おがっち
岡山県で住宅の営業をしています
住む人の要望をできるだけ取り入れた家づくりが目標です
一級建築施工管理技師

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