おがっちわーるど

提案プラン集・施工例集です

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土地選びの評価基準一覧 

これをすべて満たす土地を探すということではなく、
重要な点を見落とさないために列記してみました。

予算配分やプランなどのあたりをつけながら土地を探すには、
住宅会社と相談しながら進める方がスムーズにいきます。
買おうとする土地の法律上の制限なども確認してもらうとよいと思います。

敷地の広さ
家の広さ・駐車台数・庭・物置・家庭菜園など、具体的に考えましょう。
通常は、家で20坪、家の周囲に10坪、車が2台×5坪=10坪、アプローチ・庭で10坪、合計50坪。
効率よく作れば40坪の敷地でも十分住宅は建築できます。
岡山県南部の分譲地で多い広さは、
普通の場所では50坪くらい、街中などは40~50坪の間、開けているエリアでは60坪、です。

エリア
通学、通勤、実家に近い、そこの風土がすき、など、
お子さんが入学前だと転校の心配をしなくてすみます。
ご家族の構成によって、いろいろな決め方があると思います。
例えば、学齢の子供さんがいれば、同じ学校区内で探す。
 ご主人の通勤時間や経路を主眼において探す。
 お年寄りと同居するため、病院の近くを探す。
ご両親の住まいの近くで探す。
    ・・・など、

自然災害
高潮、河川の氾濫、土砂崩れ、強風・・・など
景色の良い、住んでいて楽しそうな所は、自然災害が気になります。

法 規
市街化調整区域(市街化を抑制する区域)や道路の取扱い、その他の規制によっては、
家が建てられなかったり、建てられても1~2年先という場所もあります。
また、3階建てや店舗併用住宅は不可能な場合もあります。
その他、規制の種類はさまざまなので、住宅会社に相談することをお奨めします。

利便性
駅やバス停、スーパーマーケット、コンビニ、商店街、役所、病院、郵便局、銀行、などの日常生活の便利さ。
車前提だと、距離よりは道幅や朝夕の渋滞が問題になる場合があります。
学校の場合は、通学路の距離や安全性などの周辺の環境も考えます。
ちなみに不動産の広告に掲載されている徒歩1分は80mの距離になります。

環 境
前面道路の状況、日当り、景観や街並み、静か、緑が多い、公園が近い、など。
変電所や高圧線・線路際・お墓、幹線道路や工場の近くは一般には嫌われます。
線路が近い場合は、夜中に貨物列車が通るか通らないか、
踏み切りの警報機が近くにあるかないかで、影響度が違います。
隣地が空き地や駐車場の場合は、将来建物が建つ可能性もあります。

近所付き合い
一軒だけ新しく地区に入るのは気が重いという理由で、
数区画の分譲地を希望する人のほうが多いようです。

道路の広さ
最近の分譲地では道路幅は5~6mが多くなっています。
古い団地だと道路巾が4mで側溝にふたがない所がありますが、
これだと車を運転すると狭く感じます。
建築基準法では原則として、敷地が4m以上の道路に2m以上接していないと建築できません。
見た目には道路でも、建築基準法上では道のあつかいになっていないこともあります。

敷地境界
昔からの土地に多いケースですが、敷地に「境界のポイント」がない場合があります。
どこからどこまでが自分の土地なのかハッキリしない。
隣の土地の所有者ともども気になります。
こういう場合は、隣地の所有者立ち会いで境界を確認しておかなければいけません。
境界がはっきりしていなければ、建てたあと、もしくは建ててる途中で、
「ちょっと待った!」ということにもなりかねません。
工事のやり直しにかかる費用や時間はもちろんですが、
隣の人との人間関係もギクシャクしてしまいます。
敷地境界にプレートやピンなどがなく、新たに測量や登記が必要な場合20万円以上かかることがあります。

建築条件付土地
建築条件付とは、特定の会社と建築請負契約を結ぶことが、土地の売買の条件になっているということです。
通常は、土地の売買成立後3ヶ月以内に建築請負契約が成立しなかった場合は、
預かり金などは返金され契約を白紙撤回できます。

地盤の強さ
岡山県南部は全国的にみても地盤が非常に悪いところで、
基本的は地盤改良が必要になります。
平地の多くの場所では地盤改良費は100万円弱くらい、
藤田や鶴新田など江戸時代に干拓されたようなところは、
100万円以上必要なことも珍しくありません。
支持層までの杭で支えられた家を残して、周囲の地盤だけ沈下することもあります。
山の上の分譲地などは、元が岩盤なので盛土の部分でも地盤改良費はあまりかかりません。
河川の流域だったところは、砂まじりの場所が多く、
海底だったところより地盤改良費は安くすむこともあります。

都市設備
上下水道、電気、都市ガス、集中プロパンなど、
電気は電力会社が引いてくれますが、
上水道を引いてくるのは費用がかかります。
公共下水が来てない場所では、合併浄化槽の分だけコストがかかります。

排 水
雨水や合併浄化槽で処理した水を流すのに問題がないか、
道路から敷地への溝蓋を架けることに手続きや規制はないか、などです。
住宅団地については問題ないことがほとんどですが、
郊外や近隣に農地がある場合は規制があることがあります。
合併浄化槽の排水は周辺の同意が必要です。

フィーリング
その敷地に行ったときの感覚。
自分のイメージに合うロケーションとか、
建てたい家が実現できそうとか、
なんとなく気に入ったとか、乗り気になれないとか・・。
「希望のエリアとは違うけどここならいいや」
「条件通りだけど気に入らない」とか、
決断する上で案外大きなウェートを占めます。
晴れの日と雨の日、平日と休日、昼と夜で印象が変わることがあります。

お隣の壁や窓の位置
新しい分譲地で同時に建築する場合はどうしようもありませんが、
こちらの窓とお隣の窓を、できれば真向かいしたくありません。
しかたない場合は、ルーバーやラティスなど目隠しになるものを設置しましょう。
また、お隣の換気扇や排気口の近くにこちらの窓や吸気口があると煙や臭いが気になることがあります。

道路と土地の高さの関係
道路よりも家を建てる土地の方が高い場合、
鉄筋コンクリートなどの擁壁が必要な場合があります。
状況によっては多額の工事費が必要なこともあります。
既存の擁壁がある場合でも、補強が必要な場合もあります。
駐車場に車を止めることや雨水の流れていく方向を考えると、
ちょっとした傾斜や段差もけっこう気になります。

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[ 2014/04/05 14:48 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

おがっち

Author:おがっち
岡山県で住宅の営業をしています
住む人の要望をできるだけ取り入れた家づくりが目標です
一級建築施工管理技師

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