おがっちわーるど

提案プラン集・施工例集です

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家づくりの流れ 

まず最初はイメージづくり
家づくりの目的は、建てた後のハッピーな生活です。
家族みんなが楽しく快適に暮らせる家を造るためには、
家族全員で家づくりりに取り組むのが原則です。
それぞれの希望やライフスタイル・生活の変化・住みたい場所など話し合いながら
家族みんなの住まいに対する考え方やイメージをまとめましょう。

どんな家を建てたいか、はっきりまとまらない、イメージがつかめないという場合は、
ライフスタイルから考えてゆくとよいでしょう。
予算なども考慮しながら、いろいろな資料やモデルハウスを見て、
自分たちの希望を整理していきましょう。
たとえば 趣味を楽しむ家
     デザインや住環境に配慮した豊かな空間の家
     生活の利便性を考えた家
     家族のふれあいを考えた家
     地球環境に配慮した家
     趣味・旅行などを楽しむため建築コストをおさえた家

情報収集
マイホームのイメージが固まったら、それを実現してくれるパートナーを探します。
住宅展示場、住宅雑誌、インターネットなどあらゆる手段を使って情報を集めましょう。
どんな住まいがいいのか、ある程度構想を持ったうえで展示場をまわる方がいいでしょう。
モデルハウスは広く豪華な場合が多いので、実際の施工例も見学するとよいでしょう。
建物だけでなく担当の営業社員や会社の経営姿勢などを含めて信頼を寄せられるかどうかが重要です。
2~3社にしぼって具体的なプランや見積りを比較・検討します。
プランと資金計画はセットで作ってもらいましょう。

候補の住宅会社を絞る
良いと思った住宅会社を数社選んで、住宅の参考プラン作成を依頼します。
簡単なプラン図と概算見積まではだいたい無料でやってくれます。
その住宅会社と馬が合わない場合には、そこを断って別の会社を探します。
気になる住宅会社、数社にプラン作成を依頼しますが、
それぞれの会社に競合していることをはっきり伝えた方が良いでしょう。

予算を決める
土地代と建物代だけでなく庭などの工事費や税金・諸費用などの予算も必要です。
毎月どのくらいの返済額であれば生活に負担をかけずにすむか、
ライフスタイルの変化も考えながら、おおまかな予算総額の上限を決めましょう。
その範囲内で、大まかに土地代、建物代、その他に振り分けます。
住宅ローンを組む場合には借りられる金額で頭打ちになることもあります。
また、使えるローンや融資限度額などは各個人の条件によって違います。
この段階で住宅ローンの事前審査をして、
どれくらいの借入れが可能なのか確認しておくのもいいと思います。
このあたりは住宅の営業マンにアドバイスをしてもらいましょう。

土地探し
自分で不動産業者を廻っても良いのですが、
家を建てる土地を探すためには建築の知識や総予算との兼ね合いも必要です。
そのため最近では土地探し・プラン・資金計画表の3点セットで住宅会社が行うことが多くなりました。
ここも住宅の営業マンにお願いするほうが得策です。
何社かにたのんでもだいたい同じ物件の資料がでてきます。
すぐ土地が決まる場合と何年かかっても決まらない場合と、大きく二つに分かれるようです。

敷地調査
ここぞという場所があったら、敷地調査をしてもらいましょう。
家を建てる際には、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限など建築基準法や
その他いろいろな制約を受けるので、事前に調べておくほうがよいでしょう。
特に不動産業者が開発した分譲地でない場合には、家を建てることが困難な場合もあります。
敷地調査では、次のような事をしらべます。
敷地の大きさと形、高低差などを測定  電気、ガス、上下水道の引き込み状況の確認
周辺の写真撮影  法務局で登記簿の確認 用途地域などの法的規制の確認 など
ここも有力候補の住宅会社の営業マンにやってもらいましょう。
敷地が決まったら、敷地の状況も考慮しながらプランと資金計画を作り、具体的な検討が始まります。

基本プラン・概算見積り比較
新居への希望、今までの家の不満な点、将来の家族構成やライフスタイル、予算・・・などを伝え、
敷地調査の結果もふまえてプランを作成してもらいます。
ヒアリングをしてから1~2週間ほどで、プラン図と概算見積が提出されます。
希望の材料・設備になっているかどうか、本体工事だけの金額なのか別途工事も含まれるのかどうかも確認し、予算オーバーになるようなら自分たちの希望の優先順位を再検討してみましょう。
何回か打ち合わせをした結果、その住宅会社が信用できなかったり馬が合わない場合には、
そこを断って別の会社を探します。
通常、どこの住宅会社もここまでは無料でやってくれます。
希望に合うようなら、着工予定日、完成予定日など工事期間も聞いてみましょう。

仮契約 (設計申込)
仮契約 (設計申込)をする会社としない会社がありますが、
する場合はここで10万円ほどの金額を支払うことになります。ここから先の設計の作業は有料ということです。
途中で中止したり別の会社に依頼する場合には、それまでの作業分に対する支払い義務が生じます。
しかし、設計の打合せがある程度進んでからも、相手が信用できなくなった場合は、
思い切って他の会社を探したほうが良いでしょう。

詳細打合せ・詳細見積提出
間取り、システムキッチン、システムバス、内装、外装などの細々したことを一つ一つ決めていきます。
家が完成するまでの間に何度も打合せするようになります。
住宅会社は打合せに基づき図面を作成していきます。
打合せを重ね、プランが固まったところで、そのプランを元に詳細見積を出してもらいます。
もし、予算をオーバーしているようであればプランの縮小や仕様の変更を考えなくてはなりません。

契約
プランも見積もりもOK。しかも、信頼できる住宅会社であれば、ついに請負契約を結ぶことになります。
請負代金に予定工事の全てが含まれているのか、支払い回数や方法、着工・竣工の時期、など確認して、
不明な点は必ず説明してもらい、納得してから契約をしましょう。
請負代金の支払いは、通常は、契約時、着工時、上棟時、竣工時など3~4回に分けて行います。
支払い時期と金額は契約前に決めるようになりますが、
銀行のローンセンターにも何回か足を運ぶようになりますので、
施工会社と十分相談の上決定しましょう。
また後々のトラブルを防ぐためにも、工事の変更・追加はその都度費用を確認し、
追加見積書をとって十分に検討したうえで頼めるように、契約時にきちんとしておきましょう。

住宅ローンの申し込み
着工前に金融機関の融資審査を受け、融資の決定を受けることが必要です。
借入方法は多様ですが、使えるローンや融資限度額などは各個人の条件によって違います。
住宅ローンの申し込みには、建物の図面と契約書の写しのほかにも
必要書類は多いので早目に用意しておきましょう。

建築確認申請の提出
住宅会社の方では、図面とその他の書類を揃え、役所に建築確認申請をします。
建築確認申請とは、家を建てる場合に、その計画が建築基準法等に適合するものかどうか、
各市区町村の建築主事の確認を受けるための申請をすることです。
行政の建築主事が問題ありと判断すれば設計の変更を求められますが、
問題がなければ「建築確認通知書」が交付されます。
この「建築確認通知書」が交付されてはじめて工事の着工が可能となります。
審査の結果、適格となれば、確認通知として副本が申請者に戻され、着工が許可されます。
なお、この副本は、建物の着工や保存登記あるいは増築などを行うとき必要となりますので、
「重要書類」として保存しておくことが大切です

地鎮祭
家を建てる前 に、更地の状態で地鎮祭をおこないます。
地鎮祭は工事に着手する前にその土地の神様を祭って工事の無事を祈願する儀式です。
神主さんを呼んでお祓いをしてもらいます。
地鎮祭は必ずしも行う必要はありません。

着工あいさつ
工事期間中は車輌の出入りや工事の騒音などで、工事中はなにかとご近所には迷惑をかけてしまうものです。
両隣と前後3軒ずつ、また、工事車輌の出入りで迷惑をかけそうなお宅に挨拶しておきましょう。
このとき工事の期間や特に音の出そうな工事の時期などを伝えておくとよいでしょう。
(分譲地に新築の場合は、住宅会社におまかせ、という方がほとんどです。)
建替えの場合は、仮住まいの賃貸契約と引越しの準備が必要となります。
荷物の管理場所や子供の学校等の手続き、さらに電気・ガス・水道等の手続きも忘れずに。

着工
工事期間中はときどき現場に足を運ぶようにしましょう。
設計どおりに工事が行われているかどうかの確認はもちろん、
職人さんたちとのコミュニケーションも重要なことです。
現場チェックで気づいた点や気になる点などは、直接現場の職人さんには聞かずに、
必ず現場監督や営業担当、設計担当など施工会社の窓口担当者に確認するようにしましょう。
工事中の変更は間違いの元になりやすいのでしっかり確認しましょう。
要望や打合わせ内容などは記録に留めておくとよいでしょう。
一般的にはこの時点で、契約した工事金額の3分の1を支払うことになります。

上棟
家の骨組みを組建てていきますが、一番上の屋根の下地となる棟木を渡しますことを「棟上げ」と言います。
着工してから上棟までは、約30日から45日ほど掛かります。
ここで「上棟式」をする場合もあります。
その工事を手がける人々の慰労と親睦を兼ねたものとして施主の主催で行われます。
上棟式にかける費用は施主の気持ち次第ですが、最近ではご祝儀と昼食程度がほとんどです。
一般的にはこの時点で、契約した工事金額の3分の1を支払うことになります。
銀行借入れの場合は住宅ローンからつなぎ融資で短期借入れの手続きが必要になります。

完成
いよいよマイホームの完成です。工事が完了したら引き渡しの前に竣工検査を行います。
まず業者側が点検を行い、最終的には施主自らが検査するようになります。
キズや建具の建て付け具合や可動状態、部材の付け忘れ、設備機器は作動するか、給排水は問題ないかなど、点検し、問題があれば補修をしてもらいましょう。
引き渡し後のキズの補修などは原則として施主の費用負担になります。

ローン実行・工事残代金支払い・登記・引渡し
引渡しの前に工事費用の残金の支払いと登記を行います。
工事竣工後、1ヶ月以内に表示登記を行い、その後保存登記を行います。
表示登記とは「その土地にどういう建物が建っているのか示す」登記で登録免許税はかかりません。
保存登記は「建物の所有者が誰かを示す」登記で登録免許税がかかります。
必要な書類は建築確認通知書、検査済証、建物引渡し証明書、印鑑証明、住民票などで、
司法書士に代行してもらう場合が多いので、書類をきちんと用意しておきましょう。
引渡しを受けると家の所有権は施主のものになり、晴れて自分の家となるわけです。
また、このとき合わせて新居の保証書、設備機器の保証書や説明書を受け取っておきましょう。

引越し・入居
いよいよ新居での生活がスタート。
引越し後のご近所への挨拶、住所変更や住民登録の手続き、子供の学校の手続きなど、
入居後もいろいろな手続きが待っています。
入居後も点検やメンテナンスなど施工会社とは良いお付き合いを続けていかなくてはなりません。
保証期間など改めて工事契約書を確認しておくとよいでしょう。
場合によっては有償になりますが、住んでから新たに発生した問題点なども遠慮せずに伝えて
一緒に対策を考えてもらうとよいでしょう。
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[ 2014/03/26 15:33 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(0)
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おがっち

Author:おがっち
岡山県で住宅の営業をしています
住む人の要望をできるだけ取り入れた家づくりが目標です
一級建築施工管理技師

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