おがっちわーるど

提案プラン集・施工例集です
家づくりについて
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おっと!!口先だけの人に騙されてませんか??
無口な詐欺師はおりません おいしい話は怪しいんです

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岡山県産材の補助金 

岡山県産材を使用すれば、多少条件はありますが、補助金がもらえます。

  新築1件当たり 20万円
  改修1件当たり 県産乾燥材使用量に応じて 6万円から20万円

地産地消・地域産業振興のために良いことだと思います。
ただし、材料費は補助金を考慮しても高くなるかも・・・

http://www.pref.okayama.jp/page/detail-93903.html


岡山県産材補助金
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[ 2014/08/01 11:39 ] 未分類 | TB(0) | CM(6)

近未来予測から考えるスマートハウス(ゼロエネ住宅) 

スマートハウスとゼロエネ住宅の名称は、
現状では切り口が違うだけで、建物としてはほぼ同じ。

傾向を比較するとこうなる。
ゼロエネ住宅 イニシャルコスト:高い ランニングコスト:安い
一般の住宅  イニシャルコスト:安い ランニングコスト:高い

現在の状況が今後何十年も変わらないのなら、
イニシャルコストとランニングコストを合わせた
ライフサイクルコストには有意の差は出ないように思える。

もしそれが本当なら、
トータルコストが同じでいい家が建てられるのなら、
そっちのほうがいいんじゃない?(ローンとかが組めるのなら)
と判断するのが妥当だと思う。

しかし、3~40年先まで変化がない、
ということはあり得ないので、この結論には意味がない。

スマート・ゼロエネ・ハウスが住宅の正統進化なのか仇花なのか、
判断するには近未来の予測が不可欠だ。



ZEHにはいろいろな可能性が考えられる。

蓄電池の性能がもう少しアップして価格がもう少しダウンすれば、
・家庭用蓄電池を導入してスタンドアローンでエネルギーがまかなえるかもしれない。
・電気自動車を自宅で充電して燃料費はゼロになるかもしれない。

スマートグリッド
エネルギーの地産地消、大規模集中発電から小規模分散発電へ
地域で使う電気はその地域の小規模発電のネットワークでおぎなう。
・巨大な発電所や送電網などインフラに巨額の投資をしなくても良くなる。

ZEHは将来の楽しみとリスク回避が同時にできる。
後述のような未来予測をたてるならば、
予算的に可能ならゼロエネルギー住宅をめざしたほうがよさそうだ、ということです。




日本の近未来予想

石油文明はピークを越えたが、他にめぼしいエネルギー源は見当たらない。
これからは低エネルギー社会、脱浪費、地方分散型。
電気代は今の数倍になる可能性もある。

政府の、住宅を高断熱化する、という施策とも一致。

もしそうなったら、ゼロ(創)エネルギー住宅が有利。

自然エネルギーや省エネ技術が飛躍的に進歩して、電気代が上がらない可能性もある。
が、そのためにはZEHの普及が必要?


     ↓  ↓  ↓


シェールガス・メタンハイドレート・原子力とも
解決できそうにない大きな問題があり、発電の主流にはなりそうにない。
 原発は安全性が低すぎる。
 使用済み燃料や廃炉の長期保管を含めるとエネルギー収支比はプラスになるのか?
 シェールガスは環境破壊
 メタンハイドレートはエネルギー収支比が低くてコスト的に合いそうにない

石油は2005年から急激に高騰し、経済の拡大を妨げるほどになってきた。

日本に50カ所以上ある原発がこれから順番に耐用年数に達して解体処分が必要になる。


     ↓  ↓  ↓


「石井吉徳blog:地球は有限、資源は質が全て」 より。


メタンハイドレート、熱水鉱床、海流エネルギー、シェールガス、などは、
エネルギー収支比を考えると実用化は難しい。

ドイツの識者グループ、EWG(Energy Watch Group)による分析。
石油価格は2005年ころから急激に高騰している。
基本トレンドが変化している、2005年が石油文明の油ピークだった。
20140720_474709.jpg


アメリカの例ですが、
1947年から1979年までは、最上位20%と最下位20%は同じように成長しました。
1980年頃を境としてトップ1%のみ成長しそれ以外の99%は停滞しています。
これが現代の超格差社会です。日本も同様な傾向と見られます。
20140720_474710.jpg

何故そうなったかですが、
現代の石油文明は石油で支えられますが、その石油が生産ピークを迎えている。
文明を支える資源に限界が来ているので、トップ1%しか成長させられない。
99%の犠牲の基にトップ1%が潤うように政策展開されている。

生態学者A.ロトカ:
「エネルギー豊富なとき栄えるのはエネルギー最大消費の生物種、
 乏しいとき生存するのは最小消費種のみ」、といっています。

これからは低エネルギー社会、脱浪費の地方分散・分権の未来型が望まれます。



風観羽 情報空間を羽のように舞い本質を観る
日本の近未来像は人口問題抜きには語れない  より

4. 省エネ/エネルギーの効率的利用は不可欠

人口減少時代に、自治体が巨大設備を保持することは、
同時に大きな財政上のリスクを抱えることを意味する。
人口の偏在、頻繁な移動、街全体のスクラップ&ビルド等が常態となる中、
最小設備で最大効率を実現することを目標とせざるをえない
(そういう意味では原発増設など考えない方がよさそうだ。
そもそも老朽化した原発の廃棄だけでも負担は大きい)。

そのためには、IT技術の利用は不可欠だ。
街(シティ)も、家(ハウス)も、インフラ全般(下水道、電力設備等)も、
『スマート』にならざるをえない。

また、日本の人口は減少するが、世界全体では
少なくとも今世紀末まで人口は増え続ける。
2013年6月の国連の推計では、
2050年に世界の人口は96億人に達する見通しという(現時点での人口は推定73億人)。

増加分の大半は、新興国で、
しかも新興国の経済は先進国を目指して上昇しようとするから、
世界の資源調達競争は過酷になり、
資源価格高騰もさけられない。

エネルギーの効率利用や、太陽光、地熱等の自国内資源の活用は
今以上に重要な課題になる。




NPO法人「もったいない学会」の会長挨拶より

現代文明は石油が支えるが、それに限界が見える、だがそれに代わるものはない。
現代農業は石油漬け、運輸機関も流体燃料である石油が欠かせない。
様々な化学物質も石油から作る。
つまり「石油ピークは農業ピーク、そして文明ピーク」なのである。

「石油ピーク」は「枯渇」を意味せず、
需要動向によってピークの時期、ピーク後の減退も動的なのである。
それへの対応は、脱浪費、無駄をしない「もったいない」と思うことである。
だがこれは生活水準の低下を意味しない。
「無駄とは」とは「要らない」という意味だからである。

経済恐慌の元凶、アメリカの浪費をまねない、
膨張指向のグローバリズムにも振り回されない、
新しい「日本の理念」を構築するのである。自分で考え、脱欧入亜を目指すのである。

本来、成長は正義でない、技術も万能ではない。
「足を知る」ことである、
「持続型の発展」はもう時代遅れ、
指数関数的なGDP成長は、「地球有限」でありえないのである。
「資源は質が全て」を理解し、
自然と共存する理念を構想して世界にも広めたいものである。

私の主張:「日本のプランB」
大陸育ちのレスター・ブラウンの「プランB」などではなく、
「日本の自然、地勢」を取り入れた「日本のプランB」、

1)浪費、無駄しない、日本は世界6位の「海岸線の長さ大国」、大陸ではない山岳75%
2)西欧文明の終焉、脱欧入亜を目指す、アメリカ主導のグローバリズムは自壊する
3)1970年頃を目指そう、
  当時エネルギー消費は半分、食料自給率は60%、現在より「心は豊か」であった
4)少子化、人口減をチャンスとする、
  民族の生存には人口が少ないほど有利、年長者も働く
5)流体燃料危機である、車社会を見直し、鉄路、公共運輸の充実、自転車を利用する
6)集中から地域分散、低密度の自然エネルギーは分散利用、
  評価はEPR(エネルギー収支比)
7)日本列島を有効に使う、
  石油依存農業の見直し、地産地消の自然農業、分散社会への技術
8)循環社会は3R
  ;Reduce(減量)Reuse(再利用)Recycle(リサイクル)の順、先ず減量
9)効率優先社会の見直し、集中から地域分散、自然と共存をはかる、
  これは60倍の雇用を生む
10)GDPの無限成長より
   「心豊かに」「もったいない」「ほどほどに」「人のつながり」を重んじる社会。

いずれも可能なことばかり、雇用も増やせよう、
それは石油社会は人間一人が60人の奴隷を抱えている勘定となるからである。

1970年頃、一次エネルギー消費は今の半分、
食料自給率は60%と高く、人の心は「今より豊か」だった。

[ 2014/07/25 10:03 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(3)

家を建てるヒトは激減している 

わかってはいたのですが、
住宅営業のワタクシにとっては由々しき問題。
いろいろ考えねば・・・

http://blogos.com/article/90601/ より

「みんなが結婚して、みんなが家を買う時代」はすでに終わった
:データで見る日本の貧困な住宅政策



データで見る日本の貧困な住宅政策
c869e4de.png

このデータは、年齢別に持ち家率の変化を見たものです。
日本の住宅政策は「みなさん家を買ってくださいね」と
持家取得を促す方針を基本としています。

この方針は、戦後一貫して続いています。
ところが、現在では、若い人の持家率が大幅に下がっています。
もうすでに、容易に家を買える時代ではなくなっている、ということです。

特に若い人の持ち家率の下がり方が非常に大幅に下がっていまして、
もうすでに若い世代では、家を買う、ということが
すんなりいくような時代ではなくなっているということであります。

持家世帯の代わりに増加したのは、民間借家に住む人たちです。
これまでの住宅政策では、民間借家というのは
一時的に住む場所であって、
家を買うまでの短い間、狭くて古くても我慢して住む場所、
という位置づけをもっていた。

住んでいる人も、いずれ家を買うのだから、
短い期間だったら我慢しよう、と思っていた。

しかし、民間借家に長く住む人が増えています。
若い世代では、民間借家は必ずしも一時的な住まいとはいえなくなった。
持家一辺倒の政策ではやっていけなくなっている、ということです。

持家支援だけではなく、
民間借家支援を含めた住宅政策を組み立てる必要があると思います。



みんなが結婚してみんなが家を買う時代は終わった

04e51ca2.png

これは家族類型の変化を示しています。
今お話しました持家促進の政策は、
たいていの人は結婚して家族をもって家を買う
というシナリオに基づいています。
政策上の想定において、結婚と持家はセットになっています。

しかし、このデータにみられるように、
結婚して家族をつくる人はどんどん減っています。
増えているのは、単身の人たちで、
すでに「夫婦と子世帯」より多い。

みんなが結婚してみんなが家を買う
というような時代はすでに終わったんだ、
という認識を持つことがまず重要だと思います。


[ 2014/07/17 19:51 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(4)

4LDKアウトドアリビングのあるラフプラン 

左上2枚と右下2枚がセット。
断面図は右下のプランのもの。

左上
LDKをL形に配置して、その角にアウトドアリビングを設けました。
和室はリビングに接しています。
吊り押入れにして、アウトドアリビングに面する部分を掃出窓にしてもいいかも。

右下
LDKと和室をL形に配置して、そこにアウトドアリビングを設けたもの。
LDKに階段を設け、そこを大きめの吹き抜けにしました。
断面図はその部分。

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[ 2014/07/11 10:40 ] 4LDK参考プラン | TB(0) | CM(0)

賃貸と持ち家を比較してみた 

賃貸と持ち家とどちらがよいか考えてみた。

災害時の不動産の財産としてのリスク
地震・火事・土砂崩れ・洪水など、賃貸だと財産面では心配することは無い。
持ち家だとリスクは自分で負うことになる。

ライフサイクル・コスト
たぶん考えてもわからない。
持ち家にするような間取りや仕様の賃貸物件は少ないし、あっても家賃はかなり高い。

リフォーム
自己所有なら自由にできる。反面、コスト負担は自分。
介護リフォームまで考えるなら持ち家?
ずっと賃貸なら、最後はグループホームなどに入る?

近所付き合い
近所付き合いは、負担に思う人のほうが多いようだ。
賃貸のほうが近所付き合いはしなくて済む。
また、そのエリアがいやなら引っ越すこともそんなに難しくはない。
持ち家だと町内会などには入ることになるが、
年をとってからのことを考えると、地域のコミュニティに早くから参加している方がよいように思える。
じっくり腰を落ち着けて暮らしたいなら持ち家。

生活の変化への対応
家族の人数の変化、転勤、転職、などに柔軟に変化できるのは賃貸。

所有欲・満足感
自己所有した時の嬉しさはかなりある。また、子供の思い出の家にもなる。

将来の不安
年をとって保証人がいなくなっても借りることができるか?
こういうケースはどんどん増えてくるので心配はないかも?



結局・・・
ライフサイクル・コストの比較はたぶん不可能。
実利なら賃貸、心の満足度や地域のコミュニティ参加を考えると持ち家?
どちらが良いとは言えない。
自分がどうしたいかによる。



[ 2014/07/07 10:13 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(0)

2間幅・北玄関・2階リビングの狭小住宅案 

2間幅・北玄関・2階リビングの狭小住宅案

2階リビングは日当たりが確保でき、1階に壁が多くなるので構造上も合理的。
リビングを勾配天井にすることもできる。
食材など頻繁に2階まで持って上がらないといけないのが少々手間かも・・・。

収納スペースは必要十分なだけとれていると思う。
本節の階段を上にのばして小屋裏収納を作ることもできる。
玄関外のポーチは自転車用に広く取った。
洗濯機が1階なので物干しスペースも1階に。

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[ 2014/06/24 14:50 ] 3LDK参考プラン | TB(0) | CM(0)

2LDK+バイク用ガレージ+物干し室+書斎 の参考案 


2LDK+バイク用ガレージ+物干し室+書斎
玄関には土間収納少しと室内犬の散歩帰り時の足洗い用水道もある。

施工面積32.5坪201406051231_0001.jpg

北玄関からサブ導線のある回遊式のプラン 

北玄関 4LDK 施工面積34.0坪
玄関→土間収納→納戸→脱衣室 というサブ導線があるプラン
            キッチン↑

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南側の隣家の関係で変則的な窓の配置になりました。
[ 2014/05/21 11:48 ] 4LDK参考プラン | TB(0) | CM(0)

バイク用インナーガレージ・アイランドキッチンのプラン 

バイク、アウトドア用品の土間収納を兼ねたインナーガレージは
リビングからバイクを眺めることができます。

日当たりが良くて南側の視線を気にしなくてよい敷地なので、
キッチンはアイランド配置にして、カフェ風に?。
アウトドアリビングも作ればさらに雰囲気が出そうです。

和室は扉を開けて、LDKの続きとして
炬燵を置いたり、お子さんを寝かせたり、洗濯物をたたんだり、と日常使いも、
扉を閉めて、お客様のお泊まりにも使えます。

主寝室にPCとアクアリウムのスペースを設けました。
水替えのためにSKも設けています。

室内犬のスペースとして和室の隣を考えています。

玄関には上着用のクロゼットあり。

北玄関 4LDK 施工面積38.5坪 

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[ 2014/05/14 13:42 ] 4LDK参考プラン | TB(0) | CM(0)

家の性能について 

調べれば調べるほど長所短所がいろいろ出てきて、気になるのが家の性能です。
気にはなるけど、現実的には大差ないということはたくさんあります。
コストをかければだいたいのことはできますが、きりがありません。
重要なのは何をどこまで求めるのかの価値判断。どう考えるかが問題です。
間取りや資金計画と並行して検討し、優先順位をつけて取捨選択することが必要です。

もしも自分の家だったらどうするか? ということも書いてみました。
いろいろ迷いながら、項目ごとに考えたのですが、結果的に、
「多少気になる点はあっても現実的に大差ないんだったら安い方でいいじゃないか・・・」
という方針になっていました。
何を重視するかは各自の価値観によって大きく違い、どれが正しいというものはありません。
こんな風に考えた・・・ということを参考にしていただければと思います。

材 料
集成材:強度にばらつきがなく反りや捻じれがすくないので主要構造部には現在の主流です。
接着剤の部分の方が木の部分より耐久性が高いそうです。
通常の住宅で使うのならば機能的にはムク材より勝っています。
SPF材:輸入材のパイン・スプルース・ファーをまとめてSPF材と呼びます。
30年ほど前から日本でも広く使われ始め現在の木造住宅では主流になっています。
雨ざらしにしておくと弱いですが壁の中に使うものとしては問題はありません。
県産材:補助金がでますが、それを考慮してもSPF材より数十万円建築費があがります。
KD材・グリーン材:KD材は乾燥機を用いて乾燥させた材木。グリーン材はそうでない材木です。
乾燥機にいれると木が痛むということもあり、どちらがいいのか一概に言えないところもありますが、
狂いやねじれが少ないのはKD材です。

もし自分の家なら・・・
価格面で差がないのなら、国内林業保護のために国産材・県産材を使いたいところですが、
補助金とか多少あっても数十万円の価格の差になります。
7~80年持てばいい家で、壁の中だったらSPFの集成材で必要な性能は満たしている。
そう考えると、この価格差だったらやっぱりSPFの集成材をメインに使うでしょう。
グリーン材は、あとから捩じれて壁にひび割れができたりすると面倒なので主要部分には避けたいと思います。
100年200年と何世代も住み続けたい家だったらSPFやKD材は使わないほうがいいかもしれません。
柱や梁を外部に表したり、ウッドデッキなど雨風があたる部分にはSPFは使わないほうがいいでしょう。

工 法
どれも一長一短で、工法によって耐震性、断熱性、耐久性に差が出ることはありません。
コストをかければどの工法でも耐震性を高くすることができます。
軸組み+筋かい工法:伝統的な構造です。増改築はやりやすい構造です。
ツーバイフォー工法:通常の柱のかわりに細い枠組み材を、筋かいのかわりにパネルを使います。
軸組み+パネル工法:上の2つを組み合わせた工法です。

もしも自分の家なら・・・
耐震性は筋かい工法でも十分高くすることができるので選択の基準にはなりません。
充填断熱の場合、筋かい工法はパネル工法に比べて断熱材をかなり切り刻む必要があり、
手間がかかると同時に、防湿層をきちんと施工しないと寒冷地では内部結露の心配があります。
この点はパネル工法が勝っていますが、岡山県南部では気候的にさほど内部結露を心配しなくてもよさそうです。
構造用合板、OSB合板の経年劣化、特に万一湿気を含んだ時の、が気になります。
数十年先に大地震が起きた場合を考えると、筋かいの方がなんとなく安心のような気がします。
家の気密性はパネル工法の方が高くすることができそうです。
24時間換気システムを有効に使うことを考えると家の気密性は高い方がよいのですが、
寒冷地で熱交換型第一種換気システムを採用するくらいでなければ、さほど厳密に考える必要はないと思います。
パネル工法は、筋かい工法と比べるとコストは2~30万円ほど?上がります。
結局のところ、(岡山県南部なら)性能面で目立った差はなさそうなので、
まあコストのかからない筋かい工法でいいか・・・と思います。

接合部金物工法  
木造軸組み工法で柱・梁の接合部を仕口でなく金物で止める工法。
通し柱の断面欠損が少なくなり、仕口の構造も明快になり、仕口工法より好ましい方向なのは確かです。
揺れても接合部が外れにくいという点は、耐震性の向上につながります。
通し柱の断面欠損をなくしたからといって家全体の耐震性はほとんどかわりません。
金物代で工事費は少しアップします。主なメリットは工事がやりやすいということ。

もしも自分の家ならば・・・
ほぞを切るより構造的に良い方向にあるのは間違いないので興味はあるのですが、
・神戸の地震以降、在来タイプの仕口でも引き抜き防止金物が義務付けられたので耐震性の差はない。
・通し柱の断面欠損をなくしたからといって家全体の耐震性はほとんど変わらない。
という点を考えると、性能面で大差ないのに2~30万円程度?コストアップになるので採用しません。

断熱工法
充填断熱と外貼り断熱は一長一短です。
外貼り断熱にしたからといって家の断熱性が良くなるわけではありません。

充填断熱工法
柱と柱の間に断熱材を入れるもので断熱材に切れ目ができます。
寒冷地ではその切れ目の断熱性が悪い部分で結露することも考えられますが、
岡山県南部では通常の室内の環境では気にすることはないと思います。
省エネ等級などの計算ではその切れ目から多くエネルギーが逃げることも考慮されています。
工事面では、外壁に筋かいやコンセント、スイッチがあると切ったり貼ったりが多く煩雑になります。

外貼り断熱工法
柱の外側に断熱材を取り付けて、断熱材の切れ目をなくそうとする工法です。
現実的には庇やバルコニーがあるとなかなか理屈通りにはゆきません。
外壁に筋かいやコンセント、スイッチがあっても、施工面では充填断熱工法よりスッキリします。
内部結露を起こしにくいメリットがあります。
化学系の断熱材を使うことが多く、現実的には、
経年劣化、ねじれ、火事の際の不燃性、外装材の取り付けの信頼性、など気になる点はあります。
同程度の性能ならコストは充填断熱工法よりかなりアップします。

もしも自分の家ならば・・・
断熱性は充填断熱でも外貼り断熱でも十分な性能にすることができるので、選択の基準にはなりません。
筋かいやコンセント、スイッチなどの断熱材の処理の手間、防湿層の信頼性、内部結露の可能性、を考えると
外貼り断熱工法の方が合理的だと思います。
外貼り断熱ではだいたい化学系の断熱材を用いますが、これは経年変化で断熱性が劣化します。
充填断熱の繊維系の断熱材は長年のうちに沈んで隙間ができたりしますから、これはどっこいどっこいと考えます。
外貼り断熱では断熱材がねじれたりして外壁に隙間やひびを生じさせないかどうかが少し気になります。
一番気になるのは内部結露で家の耐久性が激減することですが、
岡山県南部くらいの気候だと内部結露の可能性は低いと思われます。
このあたりで内部結露が原因でリフォームが必要になったという話も聞いたことがありません。
考えるときりがないのですが、性能面では一長一短で決定的な差はないのに、
コストの差が顕著100万円あるいはそれ以上?なので、自分の家なら充填断熱でいいか・・と思います。

耐震等級
建物の強さを表す指標として、品確法の住宅性能表示での、3段階の耐震等級があります。

耐震等級1:建築基準法レベルの耐震性
      数百年に一度程度発生する地震力に対して、倒壊・崩壊等しない程度の耐震性
耐震等級2:建築基準法レベルの1.25倍の耐震性
      数百年に一度程度発生する地震力の1.25倍の力に対して、倒壊・崩壊等しない程度の耐震性
耐震等級3:建築基準法レベルの1.5倍の耐震性
      数百年に一度程度発生する地震力の1.5倍の力に対して、倒壊・崩壊等しない程度の耐震性

建築基準法では「想定される地震」と「被害」を次のように考えています。
・数百年に一度発生する(住宅の密集する都市で震度6強から震度7程度)地震に対して、倒壊・崩壊しない。
・数十年に一度発生する(住宅の密集する都市で震度5強程度)地震に対して、損傷しない。

建築基準法の考えよりさらに耐震性を高めたい場合は、耐震等級2,3にするようになります。
ただし1.25倍とか1.5倍とする根拠は調べても見つからず、効果の程度を想定したものではないようです。
具体的なプランや見積もりの検討を進めるうちに、「他に予算をまわしたいので耐震等級1で良い」とか、
「予算を掛けてもできるだけ安全性を高くしたい」とか、だんだん考えがまとまってくると思います。
「耐震等級1にしたい、3にしたい」と言う希望は、最終的には施主の方が判断する事になります。

建築基準法の耐震既定は地震が起こる度に強化されており、阪神淡路大震災の木造住宅の被害の調査報告では、
現行の耐震基準より適切に設計、施行された在来軸組工法住宅や枠組壁工法住宅、プレハブ住宅、構造計算により安全性が確かめられた3階建て住宅等は、大きな被害を受けたものは少なかった、とされています。

耐震等級1でも、今の建築基準法では家が倒壊する可能性は低いのですが、震度7程度の地震がくると「損傷」する可能性はあります。また、耐震等級2や3の場合は、耐震等級1よりも詳細な検討をするようになりますので、より信頼度が上がるとも考えて良いといえます。

耐震等級1から3にするには普通の規模の住宅では数十万円ほどコストがかかります。
耐震等級2と3のコストの差はそれほどないので、どうせなら等級3をめざすと良いと思います。
大きな吹き抜けやスキップフロアなど、計算上対応できないケースもあります。

注意が必要なのは、
負傷の原因としては家具の転倒が多いこと。
阪神・淡路大震災における震度7の地域では、怪我をされた方の約50%が家具の転倒が原因です。
家の耐震性を上げるのならここも考えておきたいところです。

もう一つは、揺れに対しては無被害でも、津波・高潮、火事、地盤の崩壊、で家に被害を受ける可能性があること。
立地条件によっては、耐震性を高くしても無被害で済むと考えない方が良いかも知れません。

もしも自分の家ならば・・・
もし関東や中京地方など、近々巨大地震が来ると予想されている所に建てるのなら耐震等級3にすると思いますガ、
岡山県だったら、かなり悩ましいところです。
もし耐震等級3にするために建築費が50万円アップと仮定すると、35年ローンでは月々2000円弱の差です。
効果があるなら安い気はしますが、安心料としてだけなら高い気もします。
他にやりたいことがあって資金の都合がつかなければ耐震等級1、都合がつくなら等級3にするかも・・・。
津波・高潮、火事、地盤の崩壊などの心配がない立地なら3寄り、高潮がきそうな立地なら1寄り、で決定保留です。

制震工法
車のサスペンションのダンパーのように、
振動のエネルギーを吸収させるものを設置して、振動をおさえるのが制震工法です。
大地震で被害を受けた後の、余震での揺れを抑えるために有効です。耐震等級3以上の安全性を求めたい方向けです。
コスト的には数十万円~のアップ。

もしも自分の家ならば・・・
機構的にオモシロそうで採用したいのですが、岡山県南部だったら役にたつことはまずなさそうです。
4~50万円以上のコストアップになるのでやっぱり不採用です。

長期優良住宅
耐震性と断熱性の良い家を建て、長期間計画通りに補修して長持ちさせようというのが長期優良住宅です。
「省エネ等級4」+「耐震等級3」にすれば、建物としては「長期優良住宅」に近くなります。
「長期」という面に関しては、維持管理計画をつくって計画的にメンテナンスすることを義務付け、そのかわり税制優遇をつける、という制度上の対策をとっています。
税制優遇があるかわりに、維持管理計画にそったメンテナンスをしていないと罰則があります。
長期優良住宅という言葉からは、「維持費がかからない」とか「長持ちする家になる」・・・というイメージが浮かんできますが、建物自体は、長期優良住宅とそれ以外の一般的に建てられている家で、さほど違いはありません。

「省エネ等級4」+「耐震等級3」から「長期優良住宅」にする場合、
主に書類作成・申請費用として3~50万円程度コストアップになります。

もしも自分の家ならば・・
コストはアップするのに建物としての魅力は感じません。
その上、維持管理計画で長期間にわたり縛られるのは気が重いので採用したくないのですが、
条件によっては住宅ローン減税で数十万円の経費節減ができるようです。
工事費と税制優遇などのプラスマイナスで金銭的にメリットが大きければ採用するかもしれません。
ちなみに、いまだに「日本の家の寿命は2~30年」とか見かけることがありますが、
ホントのところどうなのかは、身の回りにある築2,30年~4,5,60年の家を見れば分かると思います。

省エネ等級4
省エネ効果があり、夏涼しく冬暖かい家として、住宅エコポイントをきっかけに一気に普及しました。
それ以前と比べるとエアコンの効きが格段に違います。
省エネ等級1~3の家は最近では少なくなりました。
もし自分の家なら、迷わず省エネ等級4にします。

低炭素住宅
省エネ等級4より10%以上性能をアップし、
その他いくつかの項目満たせば
「低炭素住宅」として認定制度ができました。
税制優遇や補助金の対象になります。

間取り等にもよりますが、
工事費としては省エネ等級4とさほど差はでません。

もしも自分の家ならば・・・
申請費用と補助金の額と比較して、
メリットが大きいようなら視野にいれたいと思います。

パッシブ・デザイン
風の通り道を考えたり、夏の日差しはさえぎり冬の日差しは取り入れたり、
自然をうまく取り入れて快適な家をつくるのがパッシブデザインです。

もしも自分の家ならば・・・
コストを圧迫しない範囲で、
できるだけ限り取り入れたいと思います。

スマート&ゼロエネルギー住宅
自分の家で使うのと同量のエネルギーを作ろうというのがゼロエネルギー住宅で、既に実用化は始まっています。
現在は、エネルギーを創るのは太陽光発電で、余った時は電気を売り、足りない時は電気を買うというスタイルです。
将来、蓄電池の性能が向上すれば電力会社から独立・・・という可能性も考えられます。
募集期間と募集件数がかなり限定されていますが、運がよければ補助金の対象になります。
採算性を考えると、今の状況が続くなら、20~30年後にトントンといった感じでしょうか?
岡山県南部なら通常の省エネ等級4で太陽光パネルを6~8kWつめば、だいたいゼロエネルギーになると思います。

もしも自分の家ならば・・・
長期の採算性については、不確定なことが多すぎて考えてもしょうがありません。
原子力や火力発電のコストがかかるようになり電気代は2~3倍になっているかもしれないし、
逆に自然エネルギーが予想外に普及して電気がだぶついているかもしれません。

ゼロエネルギー住宅にするために建築費が400万円アップと仮定すると、
35年ローンなら月々の支払いは1.5万円くらいの差額。
光熱費は少々もらうようになるはずなので、メンテナンスなどを考えなければ収支はプラスになるはずです。

なんとなく、20年30年先のエネルギー事情には不安を感じているので、
ローンが組めるのなら、やっておきたい気がします。
節電して電気自動車を家で充電すると交通費も無料になるかも・・・とか都合のいい想像もしてしまいます。


[ 2014/04/11 10:57 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(0)

長期優良住宅についてTips 

省エネ等級4、耐震等級3、にするなら長期優良住宅にする必要はないと思う
どうなんでしょう?

このブログ、現在は http://heisei-shonan.blogspot.jp/ に引っ越していますが
興味深い記事がたくさんあります。



http://heisei-hitorigoto.seesaa.net/archives/20100215-1.html

長期優良住宅を建てる場合、フラット35Sの建築検査は、絶対に受けないと損です。
10年間1%優遇と11年目~20年まで0.3%優遇が受けられ、更にフラット50なる超長期住宅ローンを組むことも可能になるからです。

しかし・・・
昨日のブログでお伝えしましたが、建てる側からすると、手続きが膨大となり、中々大変です。

・建築確認申請(2万円)→中間検査申請(2万円)→中間検査→完了検査申請(2万円)→完了検査
・瑕疵担保保険申請(約6万円)→基礎配筋検査申請→耐震金物審査申請→保証書発行申請
・フラット35S適合証明申請(4千円)→中間検査申請(7千円)→中間検査→完了検査申請(9千円)→完了検査
・長期優良住宅技術的審査申請(3.9万円)→認定書申請(6千円)
・構造計算(15万円)

これら、すべて別々の申請になります。
長期優良住宅の申請作業だけで、実費204,750円(税込み)かかります。
実費ですので、これに作成料やら申請業務の人件費など、更に金額がかかりますね。(^^;)
(※上記はちなみに(財)神奈川県建築安全協会と茅ヶ崎市に対する申請の概算です。)

出来立てのホヤホヤなので、今はしょうがないのかもしれませんが・・・

設計審査と現場検査が主なので、すべて会わせて行うことが出来るはずです。
申請も建築確認申請と一元化すれば、我々建てる側の費用も手間も4分の1に出来ると思うんです。、国土交通省の方々、早急の改善、どうにかお願いできないですかね。


それはそれとして・・・
長期優良住宅で、施主が知らないこと、まだまだあります。
メリットは、取得時の減税・固定資産税の軽減・住宅ローン控除の1.2%等、多くあります。

しかし、認定住宅を取得した所有者には、あまり知られていない義務が課せられるんです。
長期優良住宅を建てる前、関係官庁に「維持保全計画書」というモノを提出するのですが・・・
これが結構、シビアです。
たとえば・・・

※基礎・土台・床組み・軸組み等=5.10.15.20.25.30年ごとに定期検診。
(土台・床組みは、5年ごとに防腐防蟻処理を行う。)
※外壁・軒裏・バルコニー防水=3.6.9.12.15.18.21.24.27.30年ごとに定期検診。
(バルコニー防水は、3年でトップコート吹き替え、外壁は12年で全面補修)
※雨樋=3.7.10.14.17.21年ごとに定期検診。
(7年ごとに取替え)
※配管設備=5.10.15.20.25.30年ごとに定期検診。
(20年で、配管全部取り替え)

これ、国土交通省の基準です。

メンテナンスを行うかどうかは、個人の勝手なのですが・・・
でも、長期優良住宅の認定を受けた住宅の場合、そうは問屋が下ろしません。

これらをしっかりと行い、その点検や修繕の記録を「住宅履歴情報」として保存しておくことを強制され、所轄官庁から報告を求められ不備があった場合、最高で30万円の罰金を受けるんです。

30万円の罰金ですよ。(□゜;)

さらに、メンテナンスを怠り、国土交通省から是正勧告を受け、従わなかった場合・・・
なんと「建築確認書」が取り消されるとの事。

許可時にさかのぼって、取り下げられてしまうんです!!

つまりは、違反建築物となるということです。

驚くべき、罰則です。

これだけでも大変ですが・・・
数年住んで、売ろうと思っても、普通には売れません。
長期優良住宅の場合、売買や相続を行う都度、所轄官庁の承認が必要となります。

承認なので、認められないこともあるのか?
現在では、ケーススタディーが無いので解りません。


とにもかくにも、住む方は、修繕を強制されるので、お金を積み立てなければなりませんね。

また、施工業者が永年存続していれば良いですが・・・
この世知辛い世の中、建ててすぐに工務店が潰れてしまったら、どうなるのだろう?
点検自体をすべて第三者に依頼しなければならず、その場合すべて有料になります。

さらに、その点検で「この壁は、もう塗りなおさないといけませんね?」といわれたら、必ず従わなければなりません。
でも、外壁の塗装なんて100万円以上掛かるものですから、そう簡単ではないですよね。

その時点で費用が捻出できない場合、一体どうなるのでしょうか?

悪徳の業者や担当者だったら、「補修補修っ」とドンドンとリフォームを請求されるかもしれません。
第一、雨樋を7年で交換する家なんて、どこにも無いですよね。(国土交通省の基準ではそうなっている)

とにもかくにも、解らないことだらけ。
その辺は、追ってご報告できるようにしたいと思います。



http://ismart.popolog.net/articles/2013/01/tyouki_yuryou_jyutaku_think.html


どんな良いことがあるの?
住宅ローンの控除
真っ先に思いつくのが住宅ローン控除ですよね。平成25年入居であれば10年間で最大200万のところ、長期優良住宅なら最大300万になります。
一見、100万も違うのかっ!と心ときめきますが、誰もが恩恵を受けられるわけではありません。
ざっくり説明すると、年間所得税が20万以上で、住宅ローン残高が10年後にも2000万以上あれば長期優良住宅としてメリットがあります。

固定資産税の軽減期間延長
これもありがたい制度です。通常は新築から3年間1/2のところ、長期優良住宅なら5年間1/2となります。
延べ床面積が120平米前後のi-Smartの課税評価額は、ネットで調べたところ1,500〜1,600万円程になるそうです。およそ平米あたり13万円からだそうです。やっぱり高いですよね。また別の機会に自分で計算してみたいところですσ(^_^;)
建物の固定資産税を考えてみます。課税評価額は希望を込めて安めで1,500万円で計算すると、
1,500万円 × 1.4%=21万円
になります。軽減期間中は1/2になるので、10.5万円です。
長期優良住宅なら軽減期間が2年間長いので、課税評価額の見直しをおいといてざっくり計算すると、21万円お得になります。
なかなか大きな金額になりますね。

不動産取得税の控除
不動産を取得したときに一度だけ課税される税金です。課税評価額から算出できます。ちなみに固定資産税の計算のときに使う課税評価額は、翌年1月1日時点の金額であるため、不動産取得税の計算につかう金額とは違います。が以下は同じとして考えています。
前項で話しましたが、i-Smartの課税評価額は高性能だけあって高いです。そのため長期優良住宅ではメリットがでてきます。
通常1,200万円が価格から控除されるところ、長期優良住宅の場合、1,300万円控除されます。
課税評価額を1,300として差異を計算すると通常は、
1,500万円 − 1,200万円 × 3% = 9万円
一方、長期優良住宅では
1,500万円 − 1,300万円 × 3% = 6万円
3万円の違いになります。決して小さい金額ではありませんね。

登録免許税の軽減
何やら難しそうな名前の税金ですが、登記に必要なお金と考えたほうが簡単そうです。若干ですが優遇措置があります。
通常だと課税評価額の0.15%ですが、長期優良住宅なら0.1%になります。課税評価額を1,500万円で計算すると、0.75万円の差になります。

フラット35S
長期固定の住宅ローンです。前年度と比べるとお得感は控えめになりましたが、まだまだ検討する価値はあると思います。
今のフラット35Sは、当初10年間は金利が0.3%減です。

ちょっと気になること
良いことも色々ありますが気になる点もあります。
申請に大きな費用がかかる
長期優良住宅の申請には、お金がかかります。決して安くはない金額です。
長期優良住宅関連の申請分だけ抜き出すと15万円程度になるようです。
営業担当さんに聞いたところ、申請自体は2万円もしないそうです。
しかし、申請に必要な書類作りにお金がかかるとのことでした。

住宅履歴の管理
長期優良住宅の場合、施主が住宅履歴情報を管理する責任があります。住宅履歴情報とは、住宅の設計/施工/維持管理/権利及び資産等に関する情報を指します。
ただ保管しておくだけなら問題はないのですが、計画的にメンテナンスを行い、長期優良住宅の基準を維持する必要があるのです。
守れない場合は、免許の取り消しや罰金が発生します。またメンテナンスするにしてもお金が必要になります。
住宅履歴情報の管理を代理でやってくれるサービスもあるくらいですので、面倒なことには間違いなさそうですね。

そんなこんなで結論
最初に結論を言ってしまうと、長期優良住宅は申請しておいて良かったと思っています。
我が家は長い長い住宅ローンを組みます。そこまでしてもマイホームが欲しかったのです。そんな空間だからこそ、いつまでも快適に過ごせる家族団欒の場所であって欲しいと切に願います。
そのためには人間の体と同じで、悪くなったから修理するのではなく、定期的に点検を行い大きな故障になる前に、悪い箇所を発見・修理することが必要だと思います。
住宅履歴情報の維持管理に必要なメンテナンス計画はプロが作成してくれます。すなわちお医者さんの健康プログラムとも言えます。決して素人に作れるものではありません。
それが無料でできるなら申請へのハードルは下がります。しかし長期優良住宅の申請には大きな費用がかかることは事実です。幸いにも金銭的な優遇が多数あります。このメリットを上手く利用すれば決して高い費用ではないと思います。


[ 2014/04/10 14:50 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

太陽光発電の実測値 

茂山組さんの広告に太陽光発電の実測値が出ていた。

岡山県南部の場合の参考に、平均すると、

発電量は 約104kW/定格kW・月
売電価格は 約3900円/定格kW・月
(平成25年度買い取り価格 37.8円/kW)

201404100954_0001.jpg


[ 2014/04/10 10:18 ] 家のパーツ | TB(0) | CM(0)

住宅ローンの審査項目 

住宅ローンの審査項目
住宅ローンには審査があり誰でもいくらでも借入れできるものではありません。
年収や勤務実績などから見て数十年にわたる住宅ローンを遅滞なく支払い、完済するだけの能力があるか?
という視点で審査されるのが基本です。
借入要件を満たしていないかも・・ と思う人は、審査に通りやすくなる事前準備をしておくことも必要です。
そのためにも審査基準の概要を知っておきましょう。

金融機関によって重視する項目が少し違うので、どこかで通らなくても、他なら通る可能性もあります。
仮審査の申込みをしてしまうと、あとは書類が流れるだけで変更はきかないので、
ボーダーラインかも・・・と不安な方は、
事前の打ち合わせをして、通りそうな内容で申し込みをすることが大事です。
住宅ローンは銀行員にとっては特殊な商品らしく、ローンセンターの窓口でも詳しくない方はいます。
住宅会社の営業マンと打ち合わせをしながら徐々に進めるのが確実な方法です。

クレジットやローンの個人信用情報
クレジットカードを作ったりローンを組むと個人信用情報として登録され、住宅ローンの審査ではこの情報を確認します。
もし延滞すると5年間程度はその記録が残り、何度か重なると記録が残る間は住宅ローンは難しくなるでしょう。
自分の個人情報がどうなっているか、銀行系は全国銀行個人情報センターで、クレジット系は株式会社シー・アイ・シーで、確認することができます。住宅ローンの仮審査をした情報も保証会社には残ります。むやみに仮審査を申し込むと不審がられる原因になります。

他のローン
他の借入れがあるから住宅ローンが断られてしまうとは限りませんが、
住宅ローンの上限の額が少なくなることは間違いありません。
車のローンやリボ払いなど、可能であれば他の借入れはなるべく完済しておいた方が良いでしょう。
他の借入れがあることはわかってしまいますので、あれば隠さずに伝えておきましょう。
公共料金や電話代がカード払いの時は、ローンとして扱われることがあります。
また、使っていなくてもクレジットカードについているキャッシング枠があるだけで、
それを借入金とみなされることもあります。
普段利用しない不要なクレジットカードについては念のため解約しておきましょう。

勤続年数
収入額の安定性という点で勤続年数が問われます。通常は勤続3年以上が目安ですが、1年以上であれば可能な場合もあります。転職したばかりでも同じ業界や業種でキャリアアップの転職であれば、勤続年数が短くても大丈夫な場合があります。

勤務先
公務員や大企業であれば収入の安定性は高いと評価されますが、中小企業勤務の場合には審査は厳しくなります。
契約社員の場合は、安定性・継続性の点から借入れは難しいのが現実です。
自営業の場合、通常過去3年間の確定申告のコピーの提出を求められます。節税対策をしていると住宅ローンを組むのは困難です。収入の安定性が不透明なため毎年の所得に大きなぶれがある場合には、低い年の所得が審査の対象とされることもあります。

健康状態
住宅ローンを借入れするためには、団信に加入できること、つまりは、生命保険に加入できる健康状態であることが必要になってきます。健康状態が心配な場合には、まずは団体信用生命保険に加入できるかどうかを相談してみましょう。また、一部の金融機関では、引受条件緩和型の団体信用生命保険を取り扱っています。
高血圧や糖尿病など、通常の団信では受けられないものでも、一定範囲内で加入できる場合もあります。
フラット35は、団体信用生命保険に加入できなくても借入れは可能です。
ただし、借入れ者に万一のことがあった場合には、遺族が引き続き返済していかなくてはなりません。
最低年収
借入れできる金額は、年収や所得金額によって決まりますが、
そもそも審査の対象にするかどうかという条件として最低年収があります。
金融機関によってさまざまですが、200~300万円程度のところが多いようです。
中には400万円というところや、収入合算者も最低年収の要件を満たす必要がある場合もあります。
自営業者の場合には所得金額が審査の対象となります。
税金対策で極端に所得金額を少なくしているとほぼ借入れは不可能です。

返済負担率
借入れできる金額は、既にあるローンと住宅ローンとの合計の支払額と年収との比率、
返済負担率(=年間返済額÷年収)で決まります。
返済負担率の上限は各金融機関によって異なりますが、年収が上がるほど高くなり、
年収300万円以下なら25%、400万円以下なら30%、400万円以上なら35%、くらいが目安です。
税引き前の年収と審査用の金利を用いて計算されます。
一般的には4%程度の金利で計算されているようですが各金融機関によって異なります。
実際にはゆとりを持って返済できる場合でも、ローンの審査上はこれで頭打ちになります。


金融機関と判断基準の傾向
住宅資金の借入先は、審査項目の判断基準の傾向からすれば4つに分けられます。

通常の「住宅ローン」
いざというとき保証会社が銀行をバックアップするのが通常の住宅ローンです。
返済ができない時は、保証会社がローンの残額を銀行に支払い、担保物件を売却して資金を回収します。
このため、銀行と保証会社、両方の審査が必要になります。
主に個人情報や勤務先の安定性など「人」に対する審査が基本になり、
公務員や大企業に長年勤めている人が借りやすい傾向があります。
自営業者では通常は過去3年間の会社の決算などが要求されます。
中小企業かつ会社が赤字経営の経営者などの場合、
どれだけ個人的に収入があっても審査でNGとなると予想されます。

銀行独自のプロパーローン
個人事業主や会社の経営者の場合は、実際の返済は可能でも、
保証会社の条件に当てはまらない場合があります。
永く付き合いのある銀行があれば、銀行独自のローンを組むことが可能な場合があります。

フラット35
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローンです。
通常の住宅ローンの審査と異なり、申込者の職業、勤務先、勤続年数はあまり重視されない傾向があります。
経営者、女性単独、職人さん、勤続年数が短い、勤務先が小さい会社、派遣・契約社員、銀行の住宅ローンの団信に加入できない方などの場合に、住宅ローンがNGでもOKになるケースもあります。
経営者でも給与所得という形にしておけば、基本的には借入者(契約者)本人が審査の対象となるだけで、
勤め先までは審査の対象となりません。会社に赤字があるが本人の所得は多い場合はフラット35が有力な候補になります。また、3期分の必要はなく直近の公的収入証明が取れる確定申告分でローン審査できます。

ゆうちょ銀行の住宅ローン
独自の審査基準で対応できる範囲はひろいのですが、金利はかなり高めです。
フラット35と同様に、個人事業主、女性、転職して間がない、中小企業経営者、派遣・契約社員応援型、などの方に借りやすい審査ですが、金利が高いので実際の支払いがどうなるのかよく検討する必要があります。

フラット35と民間住宅ローンはどっちがお得?
フラット35の特徴
・長期固定金利で比較すると民間住宅ローンより安い。長期固定金利として2%台は過去にないほど低金利。
・審査のハードルが低い。民間住宅ローンと審査のチェックする項目が違う
・長期固定なので、金利上昇のリスクがない
長期の固定金利を選ぼうとしている方、将来もっと金利が上がると予測している方
・保証料0円。銀行の住宅ローンの場合、借入するために融資額の0.2%程度の保証料が必要。
・手続きに時間がかかる。住宅金融支援機構の事務手続きが必要なので日数を要します。
・融資実行時の金利が適用されるので、借入時点で金利を確定できない。
・団体信用保険が別途必要。銀行ローンは団体信用保険込みですがフラット35は別途加入する必要があります。
毎年1回借入残高に対して1,000万あたり28,300円、残高が減れば保険料も下がります。
・団信に加入しなくてもいいが、死亡時に借金を家族へ相続する必要がある。
民間住宅ローンの特徴
・変動金利が1%を切る。変動金利の金利が変わらなければ長期固定金利よりも返済総額が安くなる。
・変動金利は安い反面、金利上昇のリスクがある。
・返済期間が短い方、短期返済が可能であるならば、低金利の変動金利を選択するのが妥当。
・借入時保証料が必要。例)1,000万円につき20万円
・団信加入は必須だが無料。ローンに含まれている。死亡時に住宅ローン返済をしなくてよくなる。
健康状態が悪くてこの団信に加入できなければ住宅ローンも組めない。
・もともと団信への加入を考えている方

自営業者が住宅ローン審査に必要な4つの書類
自営業者は金融機関に不安定な印象を持たれがちです。
「国民の義務を果たしていない方は、それより強制力が低い住宅ローン支払いを、長期にわたり滞りなく果たす可能性は低い。」という審査方針と考えてよいと思います。
確定証明書のコピー(過去3年分)
所得額を証明するためです。3期分の平均所得で計算されますので、受付印のある確定申告書のコピーが必要です。きちんと確定申告がされているか。3年間の平均所得額で、住宅ローンが返済可能か、判断されます。
年収350万円 → 年収380万円 → 年収430万円 というように右肩上がりが望ましい。
今年から売り上げが大きく伸び申告額が増えても、金融機関は3期連続黒字の決算書を評価します。
住宅ローンの申込みのタイミングは、「3期連続で黒字」をひとつの目安としてください。
つまり3期のうち一度でも『赤字』があるとNGに近くなります。
自営業者は節税のために申告額を減らすことがありますが、申告額が少ないと住宅ローンはほぼ無理です。
3期分が関係してくるなんて思ってもみない方が多いようです。
「フラット35」では3期分は必要なく、直近の公的収入証明が取れる確定申告分でローン審査できます。
納税証明書
納税証明その1・その2が通常は必要となります。その3も必要なときがあります。
身分証明書
本人確認のためです。といいますが顔写真付公的身分証明書が大事です。
年金手帳
年金は必ず納めておいてください。年金未納者を金融機関は信用してくれません。

「店舗併用住宅」について
住宅でも、一部が事業用の店舗である場合、住宅ローンは組めるのでしょうか?
できないことはありませんが、いくつか条件があります。
住宅部分の床面積が総床面積の2分の1以上あること
本人または同居人が生計を営むために使用すること
住宅部分と店舗部分を区別する
ひとつの建物として登記されていること
これらの条件を満たせば、店舗併用住宅でも住宅ローンの対象とすることができます。
ただし、住宅ローンとして借りられるのは、建築費のうち住宅部分に該当する部分だけです。
店舗部分はやはり「住宅」でない以上、住宅ローンの対象となりません。
店舗部分については、事業設備資金融資として借りられます。
事業内容や過去の実績等を証明できるものを持って金融機関にご相談下さい。




[ 2014/04/07 12:32 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(0)

住宅ローンの金利のタイプはどう選ぶ? 

低金利は続く? 続かない?
住宅ローンの金利は、景気に大きく左右されます。
低金利時代は平成7年から始まっていて、
もう20年近くも続いていることになります。
物が行き渡り人口も減少傾向の日本では、
かつての高度成長期時代のような
安定した好景気は考えにくいでしょう。

住宅ローンの金利タイプ
変動金利型
金融情勢の変化に伴い返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ
金利は6か月ごとに改訂されます。
返済額見直しは5年に一度なので、
金利が変更されても返済額は5年間は変わりません。
ただし適用金利が変わると元金部分と利息部分の割合が変わります。
金利が急激に上がり、毎月の利息の支払額が返済額を超えてしまった場合は、
元金が減らないだけでなく、
超えてしまった利息の部分をあとに繰り延べて支払うことになります。
これを「未払利息」といいます。
現在の金利は安いのですが、将来の金利は確定されずに不安が残ります。

固定金利期間選択型
変動金利型の特約という形で一定期間(3年、5年、10年が一般的)金利を固定させるもの。
「当初3年間○%」など、返済期間中の一定期間に固定金利が適用されるタイプ。
固定金利期間が終了すると自動的に変動金利型になる場合がほとんどです。
再度固定金利型を選択することもできます。
固定金利期間が短いものほど適用金利が低くなっています。
当初の固定金利期間終了後の金利は、
その時点の金融情勢に応じた金利が適用になり、返済額が見直しされます。
一定期間の返済額を確定することができますが、
固定金利期間終了後の返済額は確定されず不安は残ります。

3年固定金利の注意点
3年固定金利の場合はどこの金融機関でも当初の3年間のみ特に低い金利が設定されています
この返済額をもとに、めいっぱい借り入れすると返済が行き詰るのは明らかです
多く借りるために短期固定金利を選択する場合は、金利上昇による返済額の増加があるので要注意です。

長期固定金利型
借入時に返済期間全体の適用金利と返済額が確定します。
長期固定の住宅ローンの金利は「スワップレート」という相場を元に決めることが通常です。
変動金利借入をした時に支払うと見込まれる金額と、
固定金利借入をした時に支払うべき金額が一緒になるように固定金利を決めます。
つまり、予想通りに金利が変わっていく場合には、
固定金利も変動金利も支払額は同一になります。
現在の長期固定金利は金利上昇を見込んで高めの設定になっています。
将来金利が上昇しても返済額は変わらないので、将来に不安が残らないのがメリットです。
逆に、将来金利が低下しても返済額は下がりません。

金利のタイプはどう選ぶか
「長期固定」は支払額が変わらないので安心ですが、
銀行にとってリスクがあるため高めの金利に設定されます。
金利のタイプの選択で最も重要なのは返し方のスタイルです。
金利タイプのメリット、デメリットを比較して自分のライフプランに合った住宅ローンを選びましょう。
当初からドンドン繰り上げ返済をしていく → 初期金利負担を減らせる短期固定金利型
予定を組んでじっくり返していく     → 返済額の変動が無い長期固定金利
多く借りるために短期固定金利を選択する場合は金利上昇による返済額の増加があるので要注意です。

長期固定金利で借りた方がいい人は・・・
全期間固定金利の特徴は、
元金の減りが遅い
この先ずっと金利が上昇しなければ、金利負担が多い
生活設計がたてやすい
ということになります。

長期の生活設計を重視する人
全期間固定金利を選択すれば、将来金利がどんなに上昇しようとも支払額は変わりません。
変動金利を選択していると、金利が上昇した際に住宅ローンの利払いも膨らみます

将来の金利上昇幅が大きいと思う人 将来景気が良くなる、と考える人
長期固定の金利は現在の金利と予想される将来の金利から決まります。
今は「将来金利は上昇する」と予想されているため、
それを見込んで高い利率が設定されています。
単に金利が上昇すれば固定金利のほうが変動金利と比較して得になるというわけではありません。
固定金利が変動金利より得をするのは「皆が思っている以上に金利が上昇した」場合だけです。
将来の金利上昇幅が大きくなる要因は端的にいうと「景気が思ったより良くなる」ことです。
将来は「想定よりも好景気になるはず」と考えれば長期固定金利が有利ということになります。

変動金利・短期固定金利で借りたほうがいい人は・・・
3年固定・変動金利の特徴は、
最初の金利が低い
元金が早く減る
将来金利が上がる可能性があり生活設計がたてにくい
ということになります。

住宅ローンの借入期間が短い人
長期固定金利を選択するのは、将来金利が上昇した場合のリスクを回避するためですが、
住宅ローンの借入期間が短い場合には金利が上昇するといってもたかが知れています。

住宅ローンの繰上返済を狙う人
変動金利は長期固定金利に比べると当初の利息が大幅に低くなっています。
そのため、借入期間の最初のほうで一気に繰上返済を行うと、
利息をほとんど払わないうちに元本を大幅に減らすことができます。
住宅ローンを借りた後に両親から住宅取得資金を贈与してもらう予定がある
収入に比較して、比較的余裕あるローンを組んでいて、繰上返済をする予定がある
といった場合には変動金利が有利になるケースがあります。

将来の金利上昇幅が小さいと思う人
変動金利を選択しても金利が上昇しなければ返済額も上昇しません。
長期固定の金利は将来の金利上昇を織り込んで比較的高い利率が設定されています。
そのため、将来の金利上昇幅が小さい場合には、
長期固定金利住宅ローンを借りるよりは、
変動金利住宅ローンを借りたほうが得をすることになります。
将来の金利上昇幅が小さくなる要因は「景気が思ったほど良くならない」ということです。
「考えているほど景気は良くならず横ばい・または悪化する」と考えれば、
短期固定金利・変動金利が有利ということになります。




[ 2014/04/07 11:59 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(0)

家を建てるときの諸費用は? 

家を建てるときの諸費用
ケースバイケースですが、土地探しなど初期段階の目安としては、
必要資金をほぼ住宅ローンでまかない、土地を新しく購入する場合は、
建築費総額=土地代+建築費+200万円と考えておけばいいと思います。

家を建てるときの諸費用は、次のようなものがありますが、ケースバイケースで結構異なります。
詳しくは住宅会社に資金計画書を作ってもらってください。

土地仲介料 \300,000
土地・建物契約印紙代 \30,000
固定資産税日割分 \50,000
地鎮祭 \70,000
上棟昼食・ご祝儀 \70,000
上水道負担金 \230,000
つなぎ融資金利・手数料 \150,000
融資手数料 \50,000
住宅ローン保証料 \600,000
金消契約印紙代 \25,000
火災保険料(一括) \250,000
地震保険 \50,000
土地所有権移転登記 \120,000
建物表示保存登記 \150,000
抵当権設定登記 \150,000


家を建てた後継続してかかる諸費用について
諸費用というべきなのかどうかわかりませんが、
一般的な住宅の目安としては、
固定資産税として毎月1万円、
メンテナンス費として毎月1万円、
合計毎月2万円程度、考えておくべきだと思います。
もちろんケースバイケースで異なります。

完成後のメンテナンス費
状況により大幅に異なりますが、目安としては、次のようになります。
自然素材の家や長期優良住宅ではもう少し必要になるかもしれません。

外壁(サイディング、ALCなど)目地の防水シーリング処理(30万円~)
バルコニー防水処理(10万円~)
カラーベストなどの場合  屋根の再塗装&防水処理(50万円~)
外壁吹付塗装の場合  再塗装&防水処理(50万円~)
水道のパッキン類交換(自分で行えば1万円以内ですが頼むと数万円)
換気扇等、モーターなどの消耗による交換(5万円~)
ガスレンジ、IHクッキングヒーターの交換(10万円~)
これらのメンテナンスは、平均で10~15年に1回必要になってきます。
一般的な木造住宅では10年に1回100万円のメンテナンス費用を考えておくほうがいいでしょう。
目安は毎月1万円づつ積立でしょう。

固定資産税
固定資産税とは地方税(市町村税)で1月1日現在の不動産(土地・建物)の所有者(固定資産税課税台帳に登録されている人)に課税される税金で、税額は「課税標準」に1.4%を掛けた額になります。課税標準とは固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。住宅用土地には軽減措置があり、200㎡以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に、200㎡を超える部分を「一般住宅用地」といい課税標準額が3分の1に軽減されます。但し、その土地に建てられた建物の床面積の10倍が上限となります。新築建物には軽減措置があり、120㎡までの部分に対して一般の住宅は3年間、3階建以上の耐火構造または準耐火構造の建物は5年間、固定資産税が2分の1になります。この対象になる住宅は居住部分が建物全体の面積の2分の1以上有ること。また、床面積が住宅で10㎡以上200㎡以下、貸家住宅で35㎡以上200㎡以下、且つ1㎡当りの評価額が木造住宅で112,000円以下、準耐火構造で144,000円以下、耐火構造で176,000円以下です。納付の時期は自治体によって異なりますが、4月中旬~5月に納税通知書が発送されます。納税者は一括納税または年4回の分納のいずれかを選べます。

都市計画税
都市計画税とは、地方税(市町村税)で都市計画区域内の1月1日現在の不動産(土地・建物)の所有者(固定資産税課税台帳に登録されている人)に課税される税金です。固定資産税と一括して納税します。 税額は「課税標準」に0.3%を掛けた額になります。課税標準とは固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。住宅用地は200㎡以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が3分の1に軽減されます。また、200㎡を超える部分を「一般住宅用地」といい課税標準額が3分の2に軽減されます。
建物に対する軽減措置はありません。

固定資産税+都市計画税の計算例
 新築不動産を購入された場合の計算をしてみます。
 土地の面積が165平方メートル、建物の面積が100平方メートル の場合
固定資産税の計算
土地の固定資産税評価額       9,000,000円
土地の課税標準              1,500,000円
(小規模住宅用地の軽減措置により6分の1)
 土地の固定資産税は「課税標準」×1.4%    21,000円
  建物の固定資産税評価額        8,000,000円
  建物の課税標準            8,000,000円
  建物の固定資産税は「課税標準」×1.4%   112,000円
  新築建物の軽減措置により         -56,000円
  以上21,000円+112,000円-56,000円となり支払う固定資産税は77,000円。
 都市計画税の計算例
  土地の固定資産税評価額      9,000,000円
  土地の課税標準            3,000,000円
(小規模住宅用地の軽減措置により3分の1になります)
  土地の都市計画税は「課税標準」×0.3%   9,000円
  建物の固定資産税評価額        8,000,000円
  建物の課税標準            8,000,000円
  建物の都市計画税は「課税標準」×0.3%    24,000円
  以上 9,000円+24,000円となり 支払う都市計画税は 33,000円。

 支払う税金(固定資産税・都市計画税)の合計は 110,000円になります。

こちらも目安は毎月1万円づつ積立でしょう。


[ 2014/04/07 11:08 ] 家づくりのすすめ方 | TB(0) | CM(0)
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DSCF6735.jpg IMG_5207.jpg 寺尾(2)
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おがっち

Author:おがっち
岡山県で住宅の営業をしています
住む人の要望をできるだけ取り入れた家づくりが目標です
一級建築施工管理技師

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